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【財經分析】REITs市場邁入“磨底”階段 專家判斷配置價值已凸顯

新華財經|2024年01月24日
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來自中金公司的研究觀點認為,公募REITs市場過去較長一段時間的陰跌中已包含了對高速公路車流量增長率、產權類REITs出租率和租金水平等關鍵要素的重新定價,估值消納或已較為充分。

新華財經上海1月24日電(記者 楊溢仁)年初以來,受部分資產短期經營情況不佳等負面因素襲擾,REITs二級市場價格出現了一定幅度的波動。

在不少業界專家看來,隨著2023年REITs四季報的陸續釋出,疊加市場情緒的回暖,本輪調整有望逐漸放緩。當前REITs的二級市場價格已處于較低水平,繼續下探空間收窄,項目估值相對平穩,投資機會已開始顯現。

年初調整充分計價悲觀預期

本周以來,REITs二級市場延續震蕩格局。

中央國債登記結算有限責任公司提供的數據顯示,截至2024年1月23日收盤,已上市30只公募REITs的收盤價較前一交易日平均下跌0.72%;平均換手率為1.12%;較前一交易日下降0.12%;平均成交量為365.20萬份,較前一交易日減少5.13%;總成交金額為3.50億元,較前一交易日減少8.24%。

不可否認,REITs市場表現較易受到宏觀環境、市場流動性、投資人情緒等因素的影響。

2024年伊始,個別REITs項目底層資產經營情況不及預期就嚴重挫傷了投資者信心,在有關倉儲物流項目公告調降底層資產續租租金的情況下,僅5個工作日內,相關REIT的下跌幅度就超過了20%,并引發了市場對REITs基本面的進一步擔憂,使得盤面波動加劇,甚至帶動倉儲物流行業和整個產權類REITs市場震蕩下行。

公開數據顯示,截至1月12日收盤,中證REIT(收盤)指數收于698.73點,今年以來下跌了7.63%。不僅如此,按照資產類別劃分,產業園、倉儲物流、保租房、環保、清潔能源、高速公路類公募REITs的平均跌幅分別為12.66%、21.55%、7.33%、1.65%、3.42%、1.14%,產權類公募REITs的跌幅相對較大。

“市場總是會過度反應已知風險的不確定性?!币晃粰C構交易員向記者表示,“REITs開年以來的持續下跌,正是市場重新定價的動態過程。我們有理由相信,市場已充分計價了悲觀預期,基于公募REITs估值跌至合理區間的判斷,則具有長期高比例穩定分紅特質的REITs產品,依舊具備長期配置價值?!?/p>

二級市場利空因素基本消納

無疑,基本面始終是市場表現的“壓艙石”。

記者注意到,現階段REITs部分行業板塊業績已在逐漸修復,大多數REITs產品都表現出了較強的基本面韌性。

回顧2023年3季報數據,能源類、保租房和標準廠房、環保行業的平均年化收入達成率分別為107%、106%、106%和103%,產業園和倉儲物流行業的平均年化收入達成率也有約98%的水平。

不僅如此,近期陸續公布的2023年4季報數據也為市場信心修復增添了重要的砝碼。

根據中信建投證券統計,截至1月21日,在已上市的30只公募REITs中,已有21只披露了2023年第4季度報告。其中,17只產品于2023年第4季度實現盈利。就可供分派現金的完成率情況來看,共有18只REITs達成2023年可供分派現金預測,總體完成率為99.7%,完成率較高。其中,有14只完成率超過100%,包括鵬華深圳能源REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華夏合肥高新REIT在內的3只REITs完成率高于120%。

中信證券首席經濟學家明明指出:“雖然在宏觀經濟修復斜率放緩的背景下,部分REITs項目的底層資產于經營層面依舊承壓,但從可供分配金額完成度視角來看,除部分高速和個別產業園項目外,大部分公募REITs的可供分配金額完成度已基本達標?!?/p>

“我們認為,在底層資產經營向好及全年分派率完成度較高的帶動下,REITs市場有望逐步復蘇?!?a href="http://www.twogether-berlin.com/quote/stockdetail/index.html?code=601066.SS&codeName=中信建投&type=5&crumb=股票,中信建投&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">中信建投證券房地產首席分析師兼建筑首席分析師竺勁稱。

顯然,市場中的悲觀預期正逐漸分解。

來自中金公司的研究觀點亦認為,公募REITs市場過去較長一段時間的陰跌中已包含了對高速公路車流量增長率、產權類REITs出租率和租金水平等關鍵要素的重新定價,估值消納或已較為充分。

“磨底”階段配置建議擇優限劣

“事實上,年初市場下跌還受到了部分項目二級市場解禁的影響,但目前來看,絕大多數REITs已經度過了解禁期,后續解禁對REITs市場情緒的壓制也將得到有效緩解?!币晃蝗探灰讍T在接受記者采訪時表示,“由此,回到REITs市場的布局層面,個人建議結合本月下旬陸續出爐的四季報情況,挖掘業績預期完成率較高、同比穩健或有修復、行業與區域周期性壓力相對較輕的標的進行布局?!?/p>

“站在當前時點,市場呈現出‘磨底’的波動態勢,公募REITs強制高分紅的優勢料將在大類資產配置中逐步凸顯,建議投資者可擇時布局抗周期特征明顯的資產,例如保障房、生態環保和能源類項目?!泵髅鹘ㄗh,“同時關注價格出現超跌、現金分派率合適、經營仍有一定保障的資產,包括部分高速公路、倉儲物流、工業廠房,以及部分二線產業園項目?!?/p>

記者在采訪中發現,作為國內的創新金融產品,REITs市場的短期波動并未阻礙各機構看多其發展前景的信心。

當前,REITs的絕對估值已處于偏低水平——二級市值相對資產估值的大幅折價,表明當前價格已充分計價了未來資產運營業績下行的悲觀預期。在宏觀經濟基本面趨穩的背景下,后續價格進一步下跌的空間已經收窄,當前時點的投資安全邊際開始顯現。下一階段,REITs二級市場價格企穩后與運營基本面共振上行值得期待。

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編輯:王柘

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